Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang có xu hướng tăng trở lại. Điều này khiến không ít người kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ sớm giảm khi chi phí vay vốn tăng cao. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm mạnh.
Theo các chuyên gia, việc lãi suất vay mua nhà tăng chưa đủ để khiến giá bất động sản giảm sâu. Thị trường nhà đất vẫn chịu tác động của nhiều yếu tố phức tạp như nguồn cung hạn chế, chi phí phát triển dự án cao và cấu trúc sản phẩm chưa hợp lý. Chính vì vậy, dù lãi vay tăng, giá bất động sản vẫn rất khó giảm trong ngắn hạn.
Lãi suất vay mua nhà đang tăng trở lại
Trong những tháng đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà so với giai đoạn trước. Một số ngân hàng áp dụng mức lãi suất ưu đãi từ khoảng 8,5% đến 10,5% trong thời gian đầu, sau đó lãi suất thả nổi có thể lên tới 12–13% mỗi năm tùy điều kiện vay.
Trước đó, trong giai đoạn năm 2024–2025, lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến chỉ khoảng 6,5% đến 8% trong năm đầu tiên. Tuy nhiên, khi lãi suất huy động tăng trở lại, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất cho vay để đảm bảo cân đối nguồn vốn.
Việc lãi suất tăng khiến chi phí vay vốn của người mua nhà cao hơn, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Điều này có thể làm giảm nhu cầu đầu tư ngắn hạn hoặc hoạt động “lướt sóng” bất động sản. Tuy vậy, điều đáng chú ý là dù nhu cầu vay vốn bị ảnh hưởng, giá nhà đất vẫn chưa giảm đáng kể.
Nguồn cung bất động sản vẫn hạn chế
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá bất động sản khó giảm là nguồn cung dự án mới vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Nhiều dự án nhà ở đang gặp vướng mắc về pháp lý hoặc thủ tục đầu tư, dẫn tới việc thị trường thiếu nguồn hàng mới.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân vẫn khá hạn chế. Trong khi đó, phần lớn các dự án mở bán mới lại thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp với mức giá cao.
Sự thiếu hụt nguồn cung khiến thị trường rơi vào tình trạng cầu nhiều hơn cung. Khi số lượng dự án mới không đủ đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như nhu cầu đầu tư dài hạn, giá bất động sản có xu hướng duy trì ở mức cao, bất chấp sự thay đổi của lãi suất.
Ngoài ra, tại các khu vực trung tâm đô thị, quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Điều này khiến các dự án mới thường có chi phí đất cao, kéo theo giá bán cũng tăng lên.
Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng
Một yếu tố khác khiến giá nhà đất khó giảm là chi phí phát triển dự án bất động sản ngày càng cao. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và chi phí tài chính đều có xu hướng tăng trong những năm gần đây.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, chi phí đầu vào tăng khiến giá thành sản phẩm tăng theo. Doanh nghiệp phát triển dự án buộc phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận và cân đối tài chính.
Bên cạnh đó, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng tăng khi lãi suất vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu không còn rẻ như trước. Điều này khiến doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán mạnh vì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của dự án.
Vì vậy, ngay cả khi thị trường giao dịch chậm lại, nhiều chủ đầu tư vẫn chọn cách giữ giá thay vì giảm giá sâu. Họ có thể áp dụng các chương trình ưu đãi, chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu, nhưng mức giá niêm yết thường không thay đổi nhiều.
Nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn
Bên cạnh yếu tố nguồn cung và chi phí, nhu cầu nhà ở thực vẫn là động lực quan trọng giữ giá bất động sản ở mức cao. Tại các đô thị lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với sự gia tăng dân số khiến nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao.
Nhiều người vẫn có nhu cầu mua nhà để ở lâu dài hoặc đầu tư tích lũy tài sản. Khi nhu cầu này vẫn tồn tại, giá bất động sản khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng tốt hoặc vị trí thuận lợi.
Thực tế cho thấy nhiều dự án mới vẫn có tỷ lệ hấp thụ khá cao, thậm chí có dự án bán hết trong thời gian ngắn. Điều này phản ánh rằng nhu cầu thị trường vẫn tồn tại, dù lãi suất vay mua nhà đã tăng lên.
Thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn tái cấu trúc
Việc lãi suất vay mua nhà tăng có thể khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia thị trường.
Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được quan tâm. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ hoặc giá quá cao so với giá trị thực có thể gặp khó khăn trong việc thanh khoản.
Các chuyên gia cho rằng lãi suất tăng sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành thận trọng hơn và giảm bớt tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá nhà đất sẽ giảm mạnh trong ngắn hạn.
Triển vọng giá bất động sản trong thời gian tới
Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chính sách tín dụng, nguồn cung dự án mới và tình hình kinh tế vĩ mô.
Nếu nguồn cung nhà ở được cải thiện và các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giá bất động sản có thể ổn định hơn. Ngược lại, nếu nguồn cung tiếp tục hạn chế trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao, giá nhà đất nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao.
Vì vậy, dù lãi suất vay mua nhà đang tăng, giá bất động sản vẫn khó giảm mạnh trong ngắn hạn. Thị trường có thể chững lại hoặc tăng chậm hơn, nhưng để giá nhà giảm sâu cần nhiều yếu tố thay đổi đồng thời, đặc biệt là sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung nhà ở.
