Đưa khái niệm giá thị trường theo tiêu chuẩn chỉnh quốc tế vào Luật Đất đai (sửa đổi)

Một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 ko quy định khái niệm “giá đất thị trường”.

Dư luận vẫn rất gay gắt rằng khuông giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND tỉnh là “thấp hơn đáng để ý đối với giá đất thị trường”. Sau đó hoàn toàn với thể lấy những ví dụ cụ thể nhưng ai ai cũng thấy là đúng, nhưng ko tồn tại chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng. Điều này cho biết, đúng hay sai về giá đất thị trường chỉ là “nghĩa lý” nhưng chưa xuất hiện cơ sở pháp lý nào chứng minh.

Vậy nên, những “thiếu sót” của những cơ quan chức năng ban hành khuông giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ là những phán xét chung chung, với vẻ hợp lý chứ ko chứng minh được ai là kẻ “với lỗi”. mỗi việc ra mắt bình yên, dù nhiều ý kiến ​​rất gay gắt cho rằng sự chênh lệch giá đất giữa giá quốc gia và giá thị trường gây thiệt hại cho ngân sách quốc gia, nhiều cán bộ quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều công dân. thu hồi đất bất bình, … Nhưng tìm nguyên nhân để khắc phục là khó vì chưa xuất hiện khái niệm pháp lý rõ nét về “giá đất thị trường”.

Quay trở lại 20 năm, lúc Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành quyết nghị 26-NQ / TW về tiếp tục đổi thế hệ chính sách, pháp luật về đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003, lần trước tiên Bộ luật quy định “giá đất. do quốc gia quy định phải thích ưng ý với giá đất bên trên thị trường ”.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004 / NĐ-CP quy định giá đất thực tế bên trên thị trường trong điều kiện tầm thường là giá đất giao du thực tế giữa nhị bên nhưng ko bị tính phí. chịu liên quan của những yếu tố phía bên ngoài hoặc phía bên trong. Năm 2007, Nghị định 123/2007 / NĐ-CP đã sửa đổi khái niệm này để làm rõ nghĩa của “thị trường trong điều kiện tầm thường”.

cho tới lúc với Luật Đất đai 2013, nguyên tắc “giá đất do quốc gia quy định phải thích ưng ý với giá đất thị trường” tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc và phương pháp định giá đất) và bỏ qua ý nghĩa của thuật ngữ “thị trường. giá đất ”. Từ đó tới nay đã sắp 10 năm, thảm cảnh về giá đất sinh ra càng ngày càng nhiều.

Nhìn ra trái đất và xem những quốc gia khác hoàn toàn với thể tự học hỏi như thế nào. Tất cả những nước sử dụng cơ chế thị trường đều sở hữu quy định giá đất của quốc gia phải thích ưng ý với giá thị trường là điều đương nhiên. Giá trị thị trường là gì luôn luôn được quy định trong những tiêu chuẩn chỉnh định giá đất quốc gia.

Trong tất cả những sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một ngành kinh doanh bao gồm cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), yên cầu kiến ​​thức về toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, hành động xã hội – nhân văn, thuận tiện số đông, thị trường. Đọc nhiều cũng cần nhiều kiến ​​thức, nhưng cũng trọn vẹn đúng. Chưa kể ở việt phái mạnh phái mạnh nói riêng và Á Đông nói chung còn phải với kiến ​​thức về tâm linh, phong thủy.

Một lượng to kiến ​​thức liên quan tới giá đất làm cho cho chúng ta hình dung rằng giá đất bên trên thị trường ko phải là một giá trị nhất định, đúng đắn cho một thửa đất nhất định. Tất nhiên, giá đất bên trên thị trường vẫn tồn tại, chỉ hoàn toàn với thể biến động trong một khoảng giá trị nhất định và trong một khoảng thời kì nhất định. Từ đó người ta cho rằng giá thị trường là giá điều trị ước số lượng đủ tin cậy để yên tâm dựa bên trên giá giao du cụ thể bên trên thị trường làm số liệu thống kê.

Theo khái niệm về giá trị thị trường của Tiêu chuẩn chỉnh Định giá Quốc tế (IVS) là “Số tiền ước tính cho một tài sản được trao đổi vào trong ngày định giá giữa người tậu và người bán trong một giao du với giá trị đủ to. thời kì quan yếu sau lúc tiếp thị ưng ý, trong đó những bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và ko ép buộc ”. Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước tính giá trị”. Theo ước tính, ko thể với một con số đúng đắn tuyệt đối nhưng phải là con số với độ tin cậy cao nhất từ ​​những thống kê với sẵn.

Theo khái niệm định giá bên trên, việc cần làm là phải với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên trên thị trường. Ở nước ta ko tồn tại mức giá này do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi bên dưới thị trường để “trốn thuế”. ai ai cũng biết rằng việc tăng bảng giá đất lên mặt bởi thị trường là giải pháp duy nhất.

Biết nó như thếcủa Tôi thiếu hiểu biết vì sao tôi ko làm điều đó. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng bảng giá đất, tiến công thuế cao nên người dân đành chịu. giả sử như vậy thì giải pháp hạ thuế suất là ổn. nói quanh, vẫn ko thoát ra khỏi sự vướng bận, lại với thêm những yếu tố vụ lợi riêng.

Giải pháp sau cuối là: (một) Đưa khái niệm giá thị trường theo tiêu chuẩn chỉnh quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; (2) Tập trung vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán tránh thuế suất để những bên ghi nhận giá đất thực bên trên hợp đồng chuyển nhượng ngay (hiện thuế suất là 2%, hoàn toàn với thể tránh xuống một%) . , thậm chí 0,5%); (3) Luật thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ việc tính thuế ko căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhưng chỉ căn cứ vào giá đất do quốc gia quy định; (4) thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, sử dụng ngay hệ thống mạng của Công chứng viên; và (5) cung ứng ứng dụng xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất do quốc gia quy định.

những giải pháp bên trên trọn vẹn khả thi và chỉ cần thời kì ngắn khoảng một năm để thực hiện. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khuông pháp lý sửa đổi, truyền bá để người dân hiểu và thực hiện. Giá trị thị trường của đất hoàn toàn với thể được tính mỗi ngày, ko phải hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, là giải pháp quan yếu nhất trong đổi thế hệ yếu tố cơ phiên bản nhất của tài chính đất đai.

Ở những nước công nghiệp phát triển, chỉ cần xác định giá đất quốc gia bởi khoảng 70 – 80% giá đất thị trường là đủ. Chúng ta cũng nên tuân theo cùng một thực hiện tốt.