Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ với 50 – 70 năm thay vì lâu như trước đây.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án và được Chính phủ đồng ý, thông tin Quốc hội đề xuất đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023. Cụ thể, phương án một là té sung quy định. xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của nhà cửa theo quy định của pháp luật về xây dựng; Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư theo quy định của Luật Đất đai.
Báo Đầu tư Chứng khoán tiếp tục nhận được ý kiến của những đại biểu thị trường xung quanh đề xuất này.
Đề xuất hoàn toàn với thể hạn chế chính sách phát triển nhà cao tầng
 |
|
Ông Nguyễn Duy Thanh, chủ toạ Hội đồng quản trị doanh nghiệp Cổ phần Quản lý Nhà toàn thế giới (Global Home): |
Đề xuất bên trên về cơ phiên bản chỉ giúp quản lý hành chính cho những địa phương, ko quản lý thị trường, thậm chí còn gây nhiễu loạn thông tin, hạn chế chính sách phát triển nhà cao tầng và tạo thêm tâm lý hoang mang. mang tới cho quý khách, nhân loại. Điều này cũng thể hiện khá rõ hạn chế trong công việc xây dựng pháp luật, hành lang pháp lý tự nhiên được thừa kế, do đã với quy định về sở hữu nhà lâu dài.
Cách tiếp cận vấn đề là xác định xem căn hộ với thời hạn 50 hay 70 năm thì ai là chủ sở hữu đất? Nên chăng chung cư thuộc sở hữu của khá nhiều người, sở hữu lâu dài, nhà cửa theo quy định của luật xây dựng thì sau 50 năm, 70 năm sẽ tiến hành kiểm định unique nhà cửa. Nếu tòa nhà vẫn tốt thì người dân tiếp tục ở, còn ko thì quốc gia đứng ra làm trung gian thu hồi căn hộ, bán đấu giá đất và chia đều cho những chủ sở hữu.
kém chất lượng sử chung cư với 30.000 m2 thuộc sở hữu riêng, với 300 căn hộ của người ở, sau lúc hết thời hạn sử dụng, quốc gia bán đấu giá quyền sử dụng đất, kém chất lượng sử thu được 300 tỷ, sau lúc trừ phung phí thì tổ chức bán đấu giá và chia phần còn lại là hợp lý. số lượng trong số 300 căn hộ. Trong tình huống đấu giá quyền sử dụng đất với số tiền to thì quyền sở hữu càng phát huy tác dụng, người dân càng được hưởng lợi từ việc tăng giá.
Luật Nhà ở trước năm 2006 ko tồn tại quy định về quỹ bảo trì, dẫn tới việc chung cư bên trên thị trường tồn tại nhị loại: chung cư với quỹ bảo trì và ko tồn tại quỹ bảo trì. Và đây là do luật chứ ko phải do chủ đầu tư hay người dân. Tương tự, việc với quy định về sở hữu lâu dài rồi lại với thêm quy định về thời hạn của căn hộ cũng gây nhầm lẫn vấn đề một cách ko quan yếu. Cũng ko thể vì sự tiện lợi của những cơ quan hành chính nhưng mà gây khó dễ thị trường.
Cần phải xem xét và thảo luận chu đáo
 |
|
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Vietnam |
Với phương án 2 – ứng dụng thời hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư căn cứ Luật Đất đai 2013. Còn đối với phương án một là với cơ sở để phục vụ cho mục tiêu phát triển doanh nghiệp. phát triển tài chính – xã hội lâu dài nhưng cần với cách tiếp cận thấu đáo, với lộ trình cụ thể, với vừa đủ kế hoạch về chủ sở hữu lúc hết niên hạn sử dụng, với quy định pháp luật rõ rệt, đảm bảo thông tin, giảng giải đúng đắn. lúc đó, thị trường nhà ở sẽ nhiều chủng loại hơn, mở ra nhiều thời cơ hơn cho những chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản.
Giá thị trường của một đơn vị với thời hạn thường thấp hơn giá của một đơn vị nhất định trong cùng một khu vực, mặc dù điều này ko phải lúc nào thì cũng đúng. Đối với những người muốn tậu nhà để sở hữu lâu dài và truyền lại cho con cháu thì hoàn toàn với thể gật đầu mức giá cao hơn. Còn với những người trẻ, những gia đình với tài năng tài chính vừa phải, hoặc những nhà đầu tư ưa chuộng tới lợi suất cho thuê thì hoàn toàn với thể tìm lựa những căn hộ với thời hạn sở hữu với mức giá yêu thích hơn và sau này còn hoàn toàn với thể chuyển chỗ ở nếu nhu yếu biến đổi.
Về giá trị tài sản, thông thường giá trị cảm nhận của căn hộ sở hữu lâu dài sẽ cao hơn căn hộ với thời hạn nhất định. Dù thế, giá trị ko chỉ là là giá thành nhưng mà còn phải tính tới những yếu tố như sự tiện lợi, tài năng tiếp cận những dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, trung tâm thương nghiệp, tìm lựa ăn uống, Sport và dịch vụ). khu vui chơi tiêu khiển, hệ thống thoát nước …), tài năng kết nối với những cơ sở hạ tầng cơ phiên bản (đường xá, bến xe, xe điện ngầm …). Ví dụ, về lợi suất cho thuê hàng năm, một căn hộ với thời hạn sở hữu còn lại bên dưới 20 năm nhưng nằm sắp trung tâm thành phố, với đủ tiện nghi và dịch vụ thiết yếu, hoàn toàn với thể với giá trị cao hơn một căn hộ. sở hữu lâu dài nhưng ở vùng ven, thiếu tiện ích và khó tiếp cận những dịch vụ thiết yếu.
Về văn hóa, nhiều người quan niệm ngôi nhà vừa là nơi ở, vừa hoàn toàn với thể truyền lại cho thế hệ ngày mai nên muốn được sở hữu lâu dài. Nhưng với một thực tế là nhận thức biến đổi theo thời kì và cấu trúc gia đình ở việt nam giới nam giới, ko giống nhau là ở thành thị cũng dần biến đổi. càng ngày càng với tương đối nhiều người sống ở thành thị tìm lựa căn hộ chung cư. Vì vậy, cần đảm bảo tiếp cận nhà ở thích yêu thích với nhu yếu và tài năng của những nhóm dân cư, với tương đối nhiều loại hình nhà ở với thời hạn sử dụng nhiều chủng loại.
Việc ứng dụng thời hạn sở hữu căn hộ đồng nghĩa với việc sẽ sở hữu tương đối nhiều thời cơ tái phát triển hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất lúc hết thời hạn, từ đó phục vụ tốt hơn nhu yếu xã hội trong tương lai. Dù thế, nói chung, những luật và chính sách thế hệ hoàn toàn với thể được hiểu theo ko ít cách ko giống nhau và do đó hoàn toàn với thể gây nhầm lẫn cho nhiều người. Điều này khá phổ quát ở nhiều nơi chứ ko riêng gì việt nam giới nam giới.
Sự ưa chuộng của dư luận và đồng đội doanh nghiệp trong thời kì qua thực sự là thời cơ để những cơ quan với thẩm quyền giải trình rõ hơn vấn đề này và xây dựng lộ trình thực hiện hợp lý. song song, cần đàm đạo những phương án để chủ sở hữu căn hộ tìm lựa lúc thời hạn sở hữu sắp hết. Ví dụ, bọn họ hoàn toàn với thể trả một khoản phí té sung để gia hạn thời hạn sở hữu, hoặc tậu bán tập thể cho bên thứ ba để được đền bù thỏa đáng.
Quyền sở hữu căn hộ với thời hạn ko tồn tại gì thế hệ ở những nước bên trên trái đất. Nhưng vì đây là một đề xuất thế hệ đối với tương đối nhiều người ở việt nam giới nam giới nên cần phải cân nhắc, đàm đạo kỹ lưỡng, cân nhắc lộ trình hợp lý, đảm bảo cân đối hợp lý thuận tiện để hoàn toàn với thể đạt được mục tiêu lâu dài.
Thanh khoản thị trường sẽ bị tương tác
 |
| Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao phòng ban Đầu tư của Savills việt nam giới nam giới |
bên dưới góc độ xây dựng theo tiêu chuẩn chỉnh việt nam giới nam giới, tuổi thọ của nhà cửa quy định cấp một là bên trên 100 năm, cấp 2 là nhà cửa xây dựng với thời hạn sử dụng từ 50 năm tới 100 năm, cấp 3 là nhà cửa với thời hạn sử dụng. từ 20 tới 50 năm, cấp 4 là nhà cửa sử dụng bên dưới 20 năm. Sở dĩ với những thứ hạng này vì nó liên quan tới tin cậy của nhà cửa lúc tuổi thọ nhà cửa để quá lâu và tương tác tới sự tin cậy của nhân loại và vấn đề chỉnh trang thành phố.
với nhị vấn đề quan yếu cần xem xét liên quan tới đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản bên trên đất với thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân với quyền định đoạt, sử dụng trong thời hạn 50 – 70 năm cho tới lúc nhà cửa xuống cấp. Thứ nhị, giấy chứng thực quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án là sở hữu lâu dài.
Đề xuất này cho biết sau 50 – 70 năm, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản bên trên đất sẽ bị ngừng theo thời hạn của nhà cửa. Dù thế, quyền sở hữu đất lâu dài của nhà đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ rệt. Đây là điểm cần được quy định rõ trong dự thảo luật vì lúc tậu sản phẩm căn hộ, người dân luôn luôn hiểu tài sản của tôi với giá trị sở hữu, sử dụng lâu dài.
Ngoài ra, với nhị bộ luật tìm hiểu thêm là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Chẳng hạn, theo quy định của Luật Xây dựng, đối với nhà cửa cấp 2, sau thời hạn 50-100 năm, nhà cửa cần phải phá tháo dỡ và xây thế hệ. Như vậy, cần xác định rõ quyền sở hữu của người dân trong tình huống này vì lúc tậu căn hộ chung cư, người ta thường coi đây là tài sản với giá trị sở hữu lâu dài. Vì vậy, đối với những khu chung cư, căn hộ, những nhà lập pháp cần quy định rõ, sau 50 – 70 năm, phần đất được coi là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý, người dân với quyền sử dụng. hay ko.
bên dưới góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của những dự án chung cư hoàn toàn với thể tương trợ một phần cho việc di dời người dân sống trong những chung cư xuống cấp tại những thành phố to như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, đảm bảo tin cậy tính mệnh cho tất cả những người dân. Như vậy, hoàn toàn với thể thấy, đề xuất này cũng mang lại mặt tích cực ở góc độ quản lý.
Dù thế, xét về quy hoạch ở những thành phố to, căn hộ chung cư là giải pháp được ứng dụng bên trên toàn thế giới cho vấn đề nhà ở với những thành phố nhỏ và gọn. Nếu đề xuất này đi vào thực tế, người dân hoàn toàn với thể ko sống ở thành phố nhưng mà chuyển tới những khu vực với bất động sản đại lục để tối ưu hóa nguồn tài chính chi trả.
Bất động sản luôn luôn được hiểu là tài sản với giá trị tăng cường thêm trong tương lai. Nếu đề xuất này được ứng dụng, trong tương lai với tài năng dẫn tới xu thế người dân sẽ ko tìm căn hộ chung cư nhưng mà chuyển sang tậu nhà phố hoặc đơn vị ở phía bên ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ làm cho thanh khoản của thị trường căn hộ bị tương tác và giá bán căn hộ sẽ chững lại.
tình huống hết thời hạn 50-70 năm nhưng mà tháo tháo dỡ nhà cửa thì lúc đó thế hệ định giá đất, tính toán phân bổ lại để trả lại cho tất cả những người dân như thế nào. xác định. Nếu sau 50-70 năm, người dân ko biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay ở nơi khác, hoặc ko biết giá trị tài sản còn lại của tôi là bao nhiêu thì đó được xem là một vấn đề to đối với người dân.
Ngoài ra, việc thanh lý tài sản, bán đấu giá để chia lại cho những người với căn hộ tại dự án đó tới nay cần giải trình rõ hơn để nhà đầu tư thế hệ vào tậu lại đất, xây nhà thế hệ. được xây dựng bên trên đất.
những dự án chung cư ngày nay cũng đều phải sở hữu kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau 50-70 năm, nếu unique xây dựng của nhà cửa vẫn đảm bảo cho cuộc sống đời thường của người dân thì căn cứ vào kết quả kiểm định tại thời khắc đó cần được gia hạn sử dụng.
cùng theo với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, lúc bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo thời hạn dự án 50-70 năm, cần điều chỉnh lại tiền sử dụng đất lúc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì điều chỉnh lại tiền sử dụng đất. giá bán sau cuối của sản phẩm tương ứng.
Thanh Nguyen
