Bình dươngTheo những chuyên gia, việc vay tiền tỷ để sắm nhà vườn giá thành tương đối mềm trong bối cảnh lãi suất ko ổn định rất sở hữu thể gặp nhiều rủi ro.
Tôi sở hữu một tỷ đồng, muốn đầu tư bất động sản, tôi vừa được môi giới tư vấn sở hữu căn nhà phố vườn mini ở Bình Dương cần bán với giá 2 tỷ đồng. Do chủ khó khăn về tài chính nên giá bán này thấp hơn thị trường hơn 600 triệu đồng, nhưng tôi phải đặt cọc trước 500 triệu đồng. Theo mô tả từ tin rao bán, căn nhà này còn sở hữu hợp đồng thuê 120 triệu đồng một năm, nằm cách khu dân cư 8 km, kết nối trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên …
sắm căn nhà này tôi phải vay một tỷ thế hệ đủ vốn 2 tỷ đóng bao công chứng sang tên. Tôi hy vọng rất sở hữu thể sử dụng tiền thuê nhà để trả lãi cho khoản vay. Dù vậy, tôi đang phân vân vì chưa xác định được giá thuê này còn sở hữu ảo hay ko và lo lắng ko biết đặt cọc 500 triệu sở hữu tương đối nhiều quá ko?
Tôi vừa sợ bỏ qua thời cơ sắm nhà giá thành tương đối mềm, vừa lo rủi ro lúc vay tiền sắm nhà lúc lãi suất cao. Xin chuyên gia replay giúp vấn đề tài chính này, sở hữu an toàn và tin cậy và khả thi trong thời khắc này ko? Cảm ơn người chơi!
Hải Triều, Hóc Môn, TP.HCM
những chuyên gia replay:
người chơi đang sở hữu tiền nhàn rỗi rỗi và muốn tậu lựa đầu tư vào nhà vườn (đất nền) – kênh trú ẩn của dòng vốn trong thời kỳ lạm phát, kinh tế tài chính khó khăn – là một tậu lựa khá hợp lý. Dù vậy, vấn đề đầu tư cho vườn rau tại nhà “giá thành tương đối mềm” của người chơi còn rất nhiều vấn đề cần phải làm rõ.
trước tiên, lúc quyết định sắm bất động sản, người chơi phải xác định được giá trị và tính pháp lý của sản phẩm, sau đó thế hệ tính tới dòng tiền. Về giá trị tài sản như người chơi mô tả, chủ đầu tư choáng ngợp lúc bán nó rẻ hơn thị trường 600 triệu đồng, đây là số liệu quan yếu cần được kiểm chứng. lúc sắm hàng giá thành tương đối mềm, hãy nhớ câu thần chú của dân kinh doanh bất động sản: “Hàng ngon thì ít, hàng càng rẻ thì càng phải ngừa pháp lý, phong thủy”.
Cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà: sổ hồng, chính chủ, ko tranh chấp, ko nợ nần, quy hoạch ổn định lâu dài. những vấn đề về phong thủy: đất tốt hay xấu, vị trí đất sở hữu nằm ở vấp ngã ba ko, lô đất sở hữu bị đầu voi, đuôi chuột hay ko? Nếu xác định sắm để ở lâu dài thì cũng ko cần quá khe khắt. Trong tình huống sắm để đầu tư một thời kì sau bán lại thì nên cân nhắc kỹ vì những ngôi nhà bị chê về mặt phong thủy thường rất khó bán.
Thứ nhì, việc đặt cọc trước 500 triệu đồng là yếu tố cần lưu ý. Trong điều kiện thị trường phổ quát (ko tồn tại yếu tố sốt đất, bất động sản ko tăng giá nhanh chóng), mức ký quỹ phổ quát nhưng nhà đầu tư tậu lựa là 10%. bên trên thực tế, ko tồn tại loại gọi là mức ký quỹ an toàn và tin cậy, chỉ là mức thích ưa thích với từng thương vụ. Mỗi thương vụ sẽ sở hữu được những rủi ro ko giống nhau: cọc ít dễ đứt, cọc to thì cần vốn to và nếu gặp rủi ro thì người chơi sẽ mất quá nhiều tiền hơn. Điều này sẽ hạn chế rủi ro nếu sở hữu sự ràng buộc ngặt nghèo trong hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.
Dù vậy, rủi ro to nhất vẫn là tính hợp pháp của tài sản. Ngay cả lúc số tiền đặt cọc nhỏ và tài sản ko thể bán, sang tên, hoặc sơ sót pháp lý làm cho giao thiệp kéo dãn vô thời hạn thì khoản đặt cọc kia dù bị ràng buộc do những pháp luật trong hợp đồng đặt cọc cũng khó thu hồi được. . Một rủi ro khác là chủ nhà ko thiện chí, gây khó khăn trong giao thiệp, làm cho người sắm yêu cầu ngừng giao thiệp, tự ý đặt cọc nên ko rút được tiền.
Vì vậy, người chơi chỉ nên đặt cọc 500 triệu đồng lúc kiên cố tài sản này sắm bán được, ko tranh chấp, rất sở hữu thể chuyển nhượng ngay, song song hợp đồng đặt cọc phải được soạn thảo kỹ lưỡng và sở hữu công chứng. nếu mức tiền gửi cao hơn phổ quát. Để đảm bảo an toàn và tin cậy cho giao thiệp, ngay từ trên đầu người chơi nên sở hữu người tương trợ pháp lý tham dự để tránh rủi ro về sau.
Thứ ba, về dòng vốn, người chơi bị giới hạn một tỷ đồng, vẫn chưa bởi một nửa giá trị tài sản, cần vay tới 50% là điều cần thận trọng để tránh rủi ro mắc bẫy lãi suất thả nổi. . Trong bối cảnh nhiều chuyên gia tài chính khuyến nghị nhà đầu tư bất động sản nên cơ cấu hạn chế tỷ trọng dòng vốn vay xuống bên dưới 30% giá trị tài sản, thậm chí cần dự phòng tiền mặt lúc lãi suất biến động. , người chơi nên cân nhắc vay nhà băng 50% giá trị tài sản.
những yếu tố người chơi cần lưu ý lúc vay vốn là nhà băng thắt chặt tín dụng bất động sản, lãi suất tăng và liệu mức thu nhập của người chơi sở hữu đủ để cân đối trả lãi và gốc hay ko.
Để giải quyết vấn đề dòng tiền trả lãi và gốc, người chơi phải cân đối từ 2 nguồn: thu nhập của tôi và thu từ khai thác cho thuê. Nếu thu nhập của người chơi trừ đi tiêu pha sinh hoạt trong khoảng 12-15 triệu đồng; Còn hợp đồng thuê 120 triệu đồng một năm là tiền thuê thực (ko phải giá ảo), thuê dài hạn, người chơi rất sở hữu thể cân nhắc vay một tỷ đồng với sức ép tài chính ở mức ko đáng là bao. nỗi sợ.
Theo mô tả của người chơi, mức giá cho thuê 120 triệu một năm tương đương 10 triệu một tháng cho nhà vườn 2 tỷ đồng ở Bình Dương, khá cao đối với TP.HCM. Vì giá thuê cao nên lo ngại về giá thuê ảo là điều dễ hiểu.
Để tránh mắc bẫy thuê ảo, người chơi cần kiểm tra bởi phương pháp khảo sát thêm tại những căn hộ hoặc khu vực sắp đó. Hợp đồng sở hữu dài hạn và sở hữu điều kiện gia hạn lúc kết thúc thời hạn thuê ko? Nếu sở hữu chênh lệch và là hợp đồng thời gian ngắn, người chơi ko nên sử dụng dòng tiền từ việc cho thuê để đưa vào bài toán vay và trả lãi. Thay vào đó, người chơi nên hỏi vay gia đình, người thân để bù đắp khoản thiếu hụt này.
người chơi cũng nên kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê và bảng sao kê cho biết khoản thu nhập ổn định này trong 3 tháng sắp nhất. Kiểm tra thực tế xem người thuê sở hữu thực hay ko. Lưu ý rủi ro vì nếu đây là hợp đồng thuê sở hữu công chứng, trong luật sở hữu pháp luật “Bên thuê được quyền ưu tiên sắm” thì liệu bên thuê sở hữu từ chối sắm hay ko?
Tóm lại, việc vay tiền tỷ sắm nhà vườn “giá thành tương đối mềm” hay ko chỉ là nên quyết định sau lúc đã xem xét kỹ lưỡng pháp lý tài sản và phụ thuộc vào thẩm định hồ sơ của nhà băng.
Dù vậy, việc vay sắm nhà lúc còn nhiều biến động pháp lý còn chưa kiên cố là vô cùng rủi ro vì lãi suất ko ổn định. Trong tình huống người chơi kiếm được sự tương trợ tài chính từ người thân để hạn chế tỷ trọng vốn vay xuống 30% giá trị tài sản, chớ quá vội vàng trong giao thiệp này nhưng hãy tìm người đại diện thông đạt luật bất động sản. tương trợ trong quy trình thẩm định tài sản và đặt cọc công chứng.
Bà Lương Đình Thùy Vân, TGĐ tổ chức Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings
