quyết nghị số 18-NQ / TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi thế hệ, hoàn thiện thiết chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, cực tốt quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành cao -chúc mừng quốc gia phát triển vào trong ngày 16 tháng 6 năm 2022 ghi rõ:
“huỷ bỏ khuông giá đất, với cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định tác dụng, nhiệm vụ, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chuẩn chỉnh, quy trình kiểm tra, giám sát những địa phương xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. với cơ chế hữu hiệu để nâng cao quality công việc định giá đất, đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất và năng lực, đạo đức của thẩm định viên. viên nén. bửa sung, hoàn thiện những quy định đảm bảo công khai minh bạch, sáng tỏ như: công khai minh bạch giá đất, nên giao tiếp qua sàn giao tiếp, tính sổ qua nhà băng, ko sử dụng tiền mặt; xử lý nghiêm những tình huống vi phạm… ”.
Phương pháp định giá đất ko rõ rệt
Với ý thức bên trên, quyết nghị số 18-NQ / TW cam kết: “với cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.
Trong lúc đó, Điều 129 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định: “một. Việc định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau đây: a) Theo mục tiêu sử dụng đất; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) thích yêu thích với giá đất chung bên trên thị trường trong điều kiện tầm thường; d) Tuân thủ những quy định, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; đ) đảm bảo tính độc lập về chuyên môn, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định; 2. Chính phủ quy định cụ thể về tiêu chuẩn chỉnh, phương pháp định giá, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể ”.
Tuy nhưng, ở góc độ cá thể, tôi cho rằng đây là quy định chưa rõ rệt. Với quy định này, chúng ta phải làm rõ nguyên tắc định giá đất “thích yêu thích với giá đất chung bên trên thị trường trong điều kiện tầm thường” cần được hiểu như thế nào? cùng theo với đó, cũng cần làm rõ đâu là tình trạng tầm thường, đâu là tình trạng sau sốt đất, là tình trạng trước hay sau quy hoạch? Thực ra, những vấn đề này ở nước ta đã được thảo luận, trao đổi từ lâu lúc sửa đổi những luật đất đai năm 1993, 2003, 2013. Nhưng tiếc là mãi tới lúc với dự thảo. tới thời khắc này, nhà hàng chúng tôi vẫn chưa đưa ra được câu replay thỏa đáng.
Phải xác định rõ cơ quan định giá đất
Khoản một Điều 131 của dự thảo luật quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh với trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể. Trong quy trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức với tác dụng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước lúc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ toạ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đại diện cơ quan, tổ chức, đoàn thể với liên quan với tác dụng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh với trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức với tác dụng tư vấn về giá đất để thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.
Về nội dung khoản một Điều 131 của dự thảo luật, tôi với một số trong những ý kiến như sau:
Thứ nhất, dự thảo luật cần xác định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan quốc gia cụ thể nào: phòng ban định giá đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường thiên nhiên hay Sở Tài chính trong nội dung khoản một Điều 131? Vì quy định bên trên còn quá chung chung.
Thứ nhì, với nội dung khoản một Điều 131, dự thảo luật vẫn chưa tồn tại sự đổi thế hệ về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ game thủ dạng, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh với trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể. Trong quy trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức với tác dụng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải bên trên cơ sở thăm dò, tích lũy thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; ứng dụng phương pháp định giá đất yêu thích. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước lúc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ toạ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống trị toạ và đại diện những cơ quan, đơn vị, tổ chức với liên quan với tác dụng tư vấn xác định giá đất.
Cần một cơ quan độc lập trong những việc định giá đất
Tổng kết sắp 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 cho biết, việc quy định giá đất cụ thể là thất bại của luật này. Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định làm căn cứ để tính bồi thường, tương trợ và tái định cư lúc quốc gia thu hồi đất theo Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013 nhưng mà dường như ko tồn tại sự thống nhất. của khá nhiều người bị tịch thu đất đai; Tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới giá bồi thường, tương trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ trọng cao (khoảng 60% số người dân khiếu kiện) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. đất thực tế bên trên thị trường.
Điều này là do ít nhất 2 lý do. Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 trao cho UBND tỉnh nhiều quyền hạn như quyền giao đất, cho thuê đất, xác nhận quyền sử dụng đất; với quyền chuyển mục tiêu sử dụng đất; với quyền thu hồi đất và với quyền quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính bồi thường, tương trợ, tái định cư cho những người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi. trong lúc chơi. ” ”trong những việc thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho những người bị thu hồi đất.
Thứ nhì, Hội đồng định giá chưa đảm bảo tính độc lập theo ý thức quyết nghị số 18-NQ / TW. do với quy định như khoản một Điều 131 của dự thảo luật thì chủ toạ UBND tỉnh là chủ toạ Hội đồng thẩm định giá; member là đại diện cơ quan, tổ chức, đoàn thể với liên quan với tác dụng tư vấn xác định giá đất. member Hội đồng định giá hồ hết là đại diện những cơ quan, tổ chức công lập; chỉ với một cơ quan với kiến thức chuyên sâu về xác định giá đất là tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một quy tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo phần nhiều. Vậy với cơ cấu, thành phần như bên trên liệu với đảm bảo được tính độc lập của Hội đồng định giá hay ko?
Tôi cho rằng nội dung khoản một Điều 131 của dự thảo luật nên được sửa đổi theo ý kiến của quyết nghị số 18-NQ / TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định. giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức với tác dụng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải bên trên cơ sở thăm dò, tích lũy thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; ứng dụng phương pháp định giá đất yêu thích. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước lúc trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Thủ trưởng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh thống trị toạ và đại diện những cơ quan, đơn vị, tổ chức với liên quan với tác dụng tư vấn xác định giá đất.
