PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học tài chính Quốc dân.
san sớt tại “Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn và tin cậy, lành mạnh và vững bền“bên dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính, GS.TSKH Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học tài chính Quốc dân (NEU) đã đưa ra nhiều đề xuất, trong đó nhấn mạnh: Bất động sản là tài sản với giá trị vĩnh viễn, ko thể tháo rời, gắn liền với đất.
Vì vậy, chính sách pháp luật đất đai là một vấn đề cần được sử dụng rộng rãi nghiên cứu. Để thị trường bất động sản phát triển tốt cần phải tính tới Luật Đất đai.
quốc gia phải đứng ra thu hồi đất
Theo GS.TSKH Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản đang nổi lên những vấn đề to như sau: Đó là quyền tiếp cận đất đai của những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, sau đó là chuyển mục tiêu sử dụng đất.
Hiện nay, với nhị cách tiếp cận: một là cho phép nhà đầu tư thỏa thuận và ủy thác trọn vẹn vào thị trường; tức là quốc gia ko can thiệp nhưng thị trường tự quyết định. Thứ nhị là quốc gia thu hồi và giao cho những dự án, tức là sử dụng những giải pháp hành chính để biến đổi quan hệ thị trường.
song, nhị công thức này mâu thuẫn nhau vì lúc chuyển mục tiêu sử dụng đất thì giá trị thị trường tức thì biến đổi … Theo đó, GS.TSKH Hoàng Văn Cường gợi ý đối với bất động sản, bao gồm: Ngay cả luật hiện hành cũng đang quy định những dự án thuộc tới bình an quốc gia, quốc phòng và công cùng của giang sơn bị thu hồi.
Nhưng đất đai thuộc sở hữu quốc gia, toàn dân, bất kể dự án nào do quốc gia phê duyệt, quyết định đầu tư (kể cả quốc gia hay doanh nghiệp) thì quốc gia với trách nhiệm đứng ra thu hồi đất, thực hiện cơ chế thị trường trong sắm lựa đầu tư. Như vậy, quốc gia sẽ thực hiện tầm quan trọng điều tiết, GS.TS Cương nhìn nhận.
Đất thương nghiệp, dịch vụ đưa vào sinh sản kinh doanh cần với thời hạn
Về thời hạn sử dụng đất, GS.TSKH Hoàng Văn Cường cho rằng, chênh lệch về thời hạn sử dụng gắn kèm với mục tiêu sử dụng đất hoàn toàn với thể ko làm biến đổi giá trị sử dụng, công năng của bất động sản nhưng làm biến đổi phiên thực chất của những yếu tố pháp lý. của bất động sản, dẫn tới biến đổi cơ phiên bản giá trị của bất động sản.
Cùng một nhà cửa bất động sản với cùng mục tiêu sử dụng nhưng được xây dựng bên trên những loại đất ko giống nhau với thời hạn, mục tiêu sử dụng đất ko giống nhau thì giá trị của mỗi nhà cửa rất ko giống nhau.
Thông thường, những loại hình bất động sản du ngoạn, nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng sẽ sở hữu được sự tăng giá lúc pháp luật chỉ cho phép chuyển tên loại đất nhưng bất động sản đó thành đất thương nghiệp. , dịch vụ sử dụng với thời hạn đối với đất ở ko hình thành đơn vị ở ko thời hạn.
Chính sách sở hữu nhà chung cư với thời hạn chỉ được thực hiện lúc chủ trương đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng với thời hạn.
Đó là lý do vì sao những nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng với nhu yếu với sự xác nhận về mặt pháp lý đối với khái niệm đất ở ko hình thành đơn vị ở để hợp thức hóa tài sản bán cho nhà đầu tư cá thể với lời hứa: hứa sẽ được cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất lâu dài.
Quyết định biến đổi mục tiêu sử dụng đất hợp pháp sẽ tạo ra thời cơ cho những hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, hoàn toàn với thể biến những nhà cửa xây dựng bên trên đất từ vô giá trị thành bất động sản. Bất động sản với giá trị cao và mang lại thuận tiện to cho chủ sở hữu bất động sản do tiền thuê đất chênh lệch do chuyển mục tiêu sử dụng đất.
PGS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: Chúng ta cần phải kiên trì. Đất thương nghiệp, dịch vụ đưa vào sinh sản kinh doanh cần với thời hạn và những nhà cửa được sử dụng và xây dựng bên trên đó (bao gồm hotel, vi la nghỉ dưỡng,…) là tài sản bên trên đất được cấp quyền sở hữu với tài sản là đất. Như vậy, sẽ ko còn tình trạng đầu cơ, làm giá nữa.
Thậm chí, hiện nay Bộ Xây dựng đã với dự thảo về nhà chung cư với thời hạn. rõ nét điều này sẽ khắc phục nhiều vấn đề. Nhà chung cư với thời hạn thì chỉ sử dụng để ở, ko còn là tài sản để lại cho con cháu, giá thành ngay tức thì thích ưng ý với dòng thu nhập của người dân ở chung cư, ko bị thổi phồng. nữa ko.
Do đó, chính sách sở hữu nhà chung cư với thời hạn chỉ được thực hiện lúc chủ trương đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng với thời hạn theo như hình thức trả tiền một lần cho cả thời kì. là tuổi thọ của nhà cửa.
Quy định giá trị đất đai tăng lên sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản
Về vấn đề đầu cơ bất động sản, GS.TSKH Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “rõ nét là tậu xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây ko phải do tăng giá bất động sản nhà cửa.” nhưng tăng giá chủ yếu là do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó, tất nhiên việc biến đổi vị trí, vị trí,… làm cho bất động sản tăng giá.
Trong Luật Đất đai, nếu quy định được việc nâng cao giá trị đất thì sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản. Hy vọng trong thời kì tới, chúng ta sẽ vận dụng chính sách thuế trong những công việc điều tiết tăng giá đất.
Chẳng hạn, chúng ta tiến công thuế cao đối với sự chênh lệch về giá giữa tậu và bán theo thời kì, tiến công vào tỷ trọng sở hữu bất động sản (giá trị càng to thì thuế suất càng tốt), như vậy sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ ”. .
cùng theo với quy hoạch đất đai, cần với chiến lược phát triển bất động sản
cùng theo với quy hoạch đất đai, cần với chiến lược phát triển bất động sản và kế hoạch triển khai. PGS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng đây là vấn đề quan yếu và với nhẽ đây là dụng cụ quan yếu nhất của quốc gia trong những công việc quản lý thị trường và định hướng thị trường phát triển.
song song với việc công khai minh bạch quy hoạch cũng cần quản lý ngặt nghèo quy hoạch đã được phê duyệt, tránh biến đổi điều chỉnh làm mất tính đồng bộ, tổng thể của khu vực, góp góp phần ổn định những chương trình phát triển. phát triển thị trường bất động sản, nhất là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương nghiệp giá thành rẻ, nhà ở cho những đối tượng người sử dụng chính sách xã hội đạt tỷ trọng tối thiểu 20 – 30% quỹ đất quy hoạch để phát triển. nhà ở thương nghiệp cùng khu vực.
Đăng ký đất đai và số hóa tất cả thông tin đất đai và bất động sản
Về vấn đề tậu bán bất động sản, GS.TSKH Hoàng Văn Cường cho rằng, cần đăng ký đất đai và số hóa toàn bộ thông tin đất đai, bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai. và bất động sản phục vụ thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý biến động và thông tin về nghề bất động sản.
Nghiêm cấm việc bán bất động sản ko đăng ký giao thiệp, ko tồn tại bảo hộ, thậm chí thu hồi đất và giao thiệp tậu bán trao tay ko đăng ký.
những nhà đầu tư bất động sản phải được kiểm soát
Ít nhất chủ đầu tư bất động sản phải với một cách hầu hết năng lực tài chính để phát triển bất động sản, tham dự đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang, chậm chạp tiến độ, đấu giá đất. cao thì bỏ tiền cược.
Nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính lúc tham dự dự án và phải nộp vào tài khoản đóng tại nhà băng hoặc được nhà băng bảo lãnh.
lúc đấu giá đất nhưng ko đặt cọc hoặc nhận dự án chưa triển khai thì nhà băng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh của chủ đầu tư để nộp phạt vào ngân sách quốc gia.
Rà soát điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về nguồn vốn tín dụng, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần khuyến khích vốn tín dụng trong lĩnh vực đầu tư phát triển những dự án, sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đầu tư đất nền cũng như đầu tư. chẳng hạn như cho vay tậu nhà với giá trị to và tỷ trọng cho vay cao.
song song, cần rà soát lại những điều kiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc tậu bán bất động sản hình thành trong tương lai của nhà đầu tư thứ cấp.
Theo Đời sống tài chính
